Persoalan perumahan Jakarta selama ini kerap dihitung dari harga rumah atau besaran sewa. Padahal ongkos hidup warga jauh lebih kompleks. Rumah yang murah tetapi jauh dari tempat kerja bisa menjadi mahal karena biaya transportasi. Rumah yang dekat dengan pusat kota tetapi tidak memiliki sekolah memaksa keluarga mengeluarkan biaya tambahan.
HarianTanahAir | Jakarta ~ Jakarta sedang mencoba mengubah cara memandang rumah. Bukan lagi sekadar empat dinding dan atap, melainkan bagian dari ekosistem hidup warga. Tantangannya: jangan sampai konsep hunian terintegrasi berhenti sebagai jargon tata kota.
Rumah di Jakarta sering kali bukan cuma soal tempat tinggal. Ia adalah soal ongkos perjalanan, harga makan, biaya sekolah, waktu yang habis di jalan, sampai kesempatan seseorang untuk memiliki kehidupan yang lebih baik.
Karena itu, ketika Pemerintah Provinsi DKI Jakarta mengusulkan Rancangan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun, yang dipertaruhkan sesungguhnya bukan sekadar berapa banyak menara rusun yang akan berdiri.
Yang lebih penting: seperti apa kehidupan warga setelah mereka tinggal di sana.
Dalam rapat paripurna DPRD DKI Jakarta pada Jumat, 21 Agustus 2026, Gubernur DKI Jakarta Pramono Anung mengusulkan konsep hunian vertikal yang terintegrasi dengan sekolah, pasar, fasilitas layanan publik, dan transportasi umum. Konsep ini juga diarahkan ke kawasan berorientasi transit atau Transit Oriented Development (TOD).
Di atas kertas, gagasan itu terdengar masuk akal. Masalahnya, Jakarta sudah terlalu sering memiliki proyek yang terlihat bagus dari udara tetapi terasa merepotkan dari permukaan tanah.
Rusun bisa dibangun tinggi-tinggi. Tetapi kalau penghuninya masih harus menghabiskan waktu satu sampai dua jam untuk mengantar anak sekolah, mencari pasar murah, pergi bekerja, atau mengakses layanan kesehatan, maka hunian itu belum benar-benar terintegrasi.
Ia hanya memindahkan orang dari rumah horizontal ke rumah vertikal.
Rumah yang mahal bukan cuma harga sewanya
Persoalan perumahan Jakarta selama ini kerap dihitung dari harga rumah atau besaran sewa. Padahal ongkos hidup warga jauh lebih kompleks.
Rumah yang murah tetapi jauh dari tempat kerja bisa menjadi mahal karena biaya transportasi. Rumah yang dekat dengan pusat kota tetapi tidak memiliki sekolah memaksa keluarga mengeluarkan biaya tambahan.
Hunian yang tidak memiliki akses pasar membuat kebutuhan sehari-hari dibeli di tempat yang lebih mahal.
Dan rusun yang tidak terkoneksi dengan transportasi publik pada akhirnya bisa membuat warga kembali bergantung pada kendaraan pribadi.
Karena itu, ukuran keberhasilan kebijakan rusun seharusnya tidak berhenti pada berapa unit yang dibangun.
Pertanyaan yang lebih penting adalah: berapa banyak pengeluaran rumah tangga yang bisa ditekan setelah seseorang tinggal di sana?
Inilah alasan konsep mixed-use dan TOD menjadi penting. Pemprov DKI menyebut pembangunan rusun nantinya dapat berada dalam satu kawasan dengan sekolah, pasar dan berbagai fasilitas pendukung.
Sasaran kebijakan juga diperluas, bukan hanya masyarakat berpenghasilan rendah atau MBR, tetapi masyarakat berpenghasilan tertentu (MBT), yakni kelompok yang pendapatannya berada di atas kriteria MBR namun masih kesulitan membeli hunian di pasar komersial. Pemprov menyebut sekitar 49,29 persen penduduk Jakarta masuk kelompok menengah transisi atau MBT.
Angka itu menunjukkan satu hal: krisis perumahan Jakarta bukan hanya cerita tentang warga miskin.
Ada kelas pekerja yang memiliki penghasilan, tetapi tetap tidak mampu membeli rumah di kota tempat mereka bekerja.
Mereka bukan miskin dalam definisi administratif. Tetapi harga properti Jakarta membuat mereka hidup dalam status yang serba tanggung: cukup mampu untuk bekerja di Jakarta, tidak cukup mampu untuk memiliki rumah di Jakarta.
Jangan sampai rusun menjadi proyek properti pemerintah
Ada satu bagian lain dari rancangan ini yang menarik: pemerintah menyatakan orientasi pembangunan bergeser dari sekadar pembangunan fisik properti menuju konsep public housing.
Pergeseran ini penting.
Sebab rusun publik seharusnya tidak diperlakukan seperti proyek konstruksi biasa. Pemerintah bukan hanya membangun bangunan, kemudian menyerahkan kunci kepada penghuni.
Pemerintah harus memastikan kawasan itu tetap layak dihuni setelah lima, sepuluh, bahkan dua puluh tahun.
Ada ruang terbuka hijau. Ada sekolah. Ada pasar. Ada fasilitas kesehatan. Ada transportasi publik. Ada ruang interaksi sosial. Ada keamanan. Dan yang tak kalah penting, ada biaya pengelolaan yang masuk akal bagi penghuni.
Rumah yang layak bukan hanya rumah yang memiliki luas tertentu.
Rumah yang layak adalah rumah yang membuat penghuninya memiliki waktu, uang, dan kesempatan lebih banyak untuk menjalani hidup.
Raperda ini juga memasukkan konsep Konsolidasi Tanah Vertikal untuk kawasan padat dengan kepemilikan tanah yang terfragmentasi. Skema tersebut ditujukan untuk memungkinkan peremajaan kawasan tanpa harus menggusur warga dari lokasi asalnya.
Jika dijalankan dengan benar, pendekatan ini bisa menjadi jalan tengah antara kebutuhan menata kota dan hak warga untuk tetap tinggal di lingkungan yang sudah menjadi bagian dari kehidupan mereka.
Tetapi kata kuncinya tetap satu: pelaksanaan.
Jakarta tidak kekurangan konsep tata kota. Yang sering kurang adalah konsistensi mengubah konsep tersebut menjadi kehidupan sehari-hari yang benar-benar terasa lebih baik.
Jakarta membutuhkan rumah yang memendekkan jarak
Ada paradoks dalam pembangunan kota modern.
Gedung semakin tinggi, jalan semakin lebar, transportasi semakin banyak, tetapi hidup warga belum tentu semakin mudah.
Seorang pekerja bisa tinggal di apartemen atau rusun yang secara fisik terlihat modern, tetapi tetap kehilangan tiga jam sehari di perjalanan.
Anak bisa tinggal di hunian vertikal yang bagus, tetapi sekolahnya berada jauh di luar kawasan.
Orang tua bisa memiliki rumah dengan harga terjangkau, tetapi harus mengeluarkan ongkos besar untuk bekerja dan memenuhi kebutuhan sehari-hari.
Jika itu yang terjadi, kebijakan perumahan hanya menyelesaikan masalah alamat.
Bukan masalah kehidupan.
Karena itu, Raperda Rusun DKI layak diuji dengan ukuran yang sederhana: apakah setelah tinggal di rusun, warga Jakarta menjadi lebih dekat dengan pekerjaan, sekolah, pasar, layanan publik, dan transportasi?
Jika jawabannya iya, maka rusun bukan sekadar bangunan.
Ia menjadi infrastruktur sosial.
Namun jika warga hanya mendapatkan unit hunian tanpa ekosistem di sekitarnya, Jakarta berisiko mengulang kesalahan lama: membangun rumah untuk manusia tanpa benar-benar membangun kota untuk kehidupan.
Pada akhirnya, kota yang baik bukan kota yang membuat warganya sekadar punya tempat tinggal.
Kota yang baik adalah kota yang membuat orang bisa tinggal, bekerja, belajar, bergerak, dan menabung untuk masa depan—tanpa seluruh penghasilannya habis untuk bertahan hidup.
